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集体经营性用地 齐精智律师:企业如何合法开发农村集体经营性建设用地?

2018年06月14日 来源:集体经营性用地 大字体小字体

  第二条本办法所称的集体建设用地,是指乡(镇)土地利用总体规划确定的村镇建设用地范围内乡(镇)村企业、公共设施、公益事业及其他设施使用并依法办理了使用手续的土地。

  第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

  在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

  第三条取得农民集体土地进行非农业建设,应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的,应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。

  三、地方政府关于农村集体经营性建设用地的规定。

  第六条调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。

  第三条本办法所称集体建设用地,是指乡镇企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地,以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。

  严禁擅自将集体所有的农用地和未利用地转为建设用地进行流转。确需将集体所有的农用地和未利用地转为建设用地的,必须按照法律、法规规定办理审批手续。

  2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得“2号地小B地块”40年的土地使用权,出让人为“北京市盛世宏祥资产管理有限公司”(西红门镇镇级联营公司),楼面地价15075元/㎡,这是北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

  省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。

  本办法所称集体建设用地使用权流转,是指在所有权不变的前提下,出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。

  (一)工矿仓储用地(含工业用地、采矿用地、仓储用地)五十年;

  一、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(银监发〔2016〕26号,以下简称《暂行办法》)确定的15个试点县(市、区)扩大为33个试点县(市、区),试点名单附后。

  第九条集体建设用地使用权流转使用年限,一般不超过30年;再次流转的,不得超过前次流转合同约定的剩余年限。

  (三)依法实行用地分类管理制度。旅游项目中,属于永久性设施建设用地的,依法按建设用地管理;属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的,不征收(收回)、不转用,按现用途管理,由景区管理机构和经营主体与土地权利人依法协调种植、养殖、管护与旅游经营关系。

  (七)依照本办法第七条规定流转的村民住宅用地应当完善出让手续,出让年限为七十年。

  建设用地使用权抵押纠纷

  原标题:【砥砺奋进的五年】成都郫都区试点集体经营性建设用地入市让村民乐享更多红利

  建设用地指标,是指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地等农村集体建设用地通过万顷良田工程、城乡建设用地增减挂钩、宅基地置换等形式复垦为耕地后,可用于建设的新增用地指标。

  九、分阶段依法确定集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施前,使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施,经所在乡(镇)人民政府审核后,可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在农民集体同意,报乡(镇)人民政府审核后,依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后,乡(镇)村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依据县级以上人民政府批准文件,确定使用单位集体建设用地使用权。

  但是,以上三种都属于存量集体经营性建设用地入市范畴,我们设想,如果允许增量建设用地可以直接入市,又会出现什么情景呢?在现行管理制度下,企业使用新增建设用地的成本明显低于使用存量建设用地的成本,这也是城乡建设用地存量规模已经很大,但新增建设用地仍然居高不下的根本原因。一些地方为了推动“三旧改造”,不得不“放权让利”,即使如此,有的效果依然不彰。可以预料,如果允许农村新增建设用地直接入市,存量建设用地入市的动力将显著降低,各地又会把注意力更多放到争取新增建设用地指标上,不利于农村闲散低效用地的盘活利用,也有违农村土地制度改革的初衷。从这个意义上说,未来农村集体经营性建设用地入市也不宜将新增建设用地纳入其中。

  第十二条集体建设用地使用权出让价格,不得低于省人民政府制定的当地国有土地出让最低价格标准。没有制定最低标准的,应参照农用地分等定级估价成果或相邻地段国有土地价格确定。

  第十四条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用期限届满后,集体建设用地使用权由所有权人无偿收回,地上建筑物和其他附着物按照出让、出租合同的约定处理。出让、出租合同未约定的,参照国有土地使用期限届满后地上建筑物和其他附着物的处理办法处理。所有权人和使用权人应当自土地使用期限届满之日起三十日内,到原登记机关办理土地使用权注销登记。

  (二)抵押财产对应的农村集体经营性建设用地被列入土地征收征用或拆迁范围的;

  前款所称具备入市条件是指,尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书,符合规划、环保等要求,具备开发利用的基本条件,所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押,试点县(市、区)政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形;尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地,依法进行不动产登记并持有权属证书,按相关规定办理入市手续,签订土地使用合同,办理变更登记手续的情形。

  第四条本办法所称调节金,是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标,在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节,对土地增值收益收取的资金。

  第四十三条任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

  本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

  第七条农村集体经营性建设用地以出让、作价出资(入股)方式入市的,成交总价款为入市收入。

  总之,集体经营性建设用地入市潜力很大,但改革也面临诸多困难和矛盾,需要理性看待,在做好试点基础上审慎推进。

  第十五条集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的,应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法,通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

  对使用集体建设用地从事商业、旅游、娱乐等经营性项目的,应当参照国有土地使用权出让程序,采用招标、拍卖、挂牌等方式提供集体建设用地使用权。

  农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中,土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

  本文将通过立法沿革、地方政府立法概况以及未来立法预期,对我国就农村集体经营性建设用地的法律环境予以分析,找出企业开发利用的合法途径。

  2、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》

  1998年修订实施的《土地管理法》规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地(第43条);农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设(第63条)。齐精智律师提示在这两款的限制下,农村集体土地除了可用于审批宅基地建房和进行公共设施和公益事业建设,以及兴办乡镇企业之外,不能用于其他建设活动。

  第三条本办法所称集体建设用地,是指符合土地利用总体规划,权属合法,界址清楚,已经依法批准为建设用地的集体所有土地。

  (二)支持使用未利用地、废弃地、边远海岛等土地建设旅游项目。在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下,对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的旅游项目,优先安排新增建设用地计划指标,出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。对复垦利用垃圾场、废弃矿山等历史遗留损毁土地建设的旅游项目,各地可按照“谁投资、谁受益”的原则,制定支持政策,吸引社会投资,鼓励土地权利人自行复垦。政府收回和征收的历史遗留损毁土地用于旅游项目建设的,可合并开展确定复垦投资主体和土地供应工作,但应通过招标拍卖挂牌方式进行。

  第十条集体建设用地使用权的出让价格可以参照当地的土地征收价格确定。集体建设用地使用权出租的租金标准可以参照当地土地征收价格折算的数额确定。

  第七条住宅用地不得实行流转。

  第十六条土地使用者以转让方式转移集体建设用地使用权时,集体建设用地有偿使用合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移。土地使用期限为原土地使用期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。未按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。

  本次入市地块位于金寨县全军乡熊家河村,出让用途为商业、年限40年,挂牌起始价352万元,最终金寨县西楼生态旅游有限公司以392万元竞得19.55亩土地,每亩成交单价20.05万元,溢价率达12%。此次公开出让的地块是金寨县也是我省首宗由集体经济组织主导,熊家河创福发展公司作为入市主体,与国有建设用地同域同权、同价同责的集体经营性建设用地使用权的竞价成交。

  第六十条农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

  经研究,现将承租集体土地城镇土地使用税有关政策通知如下:

  第七条村民住宅用地使用权不得流转,因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房(含农民公寓住房)后,不得再申请新的住房用地(含农民公寓住房)。

  二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。

  5、《东莞市集体建设用地使用权流转管理办法》

  1、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。

  集体经营性建设用地是一个历史形成的概念。

  “试点地区选择大兴也是因为该地区早在6年前就通过对城乡接合部地区的改造,开始了集体土地利用的探索。”大兴区委书记谈绪祥说,2011年,作为北京市城乡接合部综合改造试点,大兴区先期在西红门镇、旧宫镇开始了集体土地利用新模式的探索,推动产业升级,促进农民就业。

  陕西传媒网讯(陕西日报记者乔佳妮)西安市高陵区洁神清运有限责任公司负责人张宪政5月16日从西安市国土局高陵分局领到了一份不动产产权证书。与以往从政府手中取得的国有土地建设用地使用权证不同,这份证书上的土地权属为“集体建设用地使用权”,这是陕西省发出的第一份农村集体经营性建设用地入市产权证书。

  (五)公用设施用地(含公共基础设施用地、瞻仰景观用地、休闲用地)五十年;

  第六十一条乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

  按照《土地管理法》的规定,集体建设用地可分为三类:乡(镇)企业用地,乡(镇)村公共设施及公益事业用地和农村宅基地,但《物权法》并未将宅基地使用权纳入建设用地使用权的范畴。

  第十六条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满,土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回,其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。

  第十六条土地流转合同约定的使用期届满,土地使用者未提出续用申请的,土地使用权由土地所有者无偿收回,集体土地流转合同届满30日内,流转双方报经原登记机关核准,办理注销登记,其地上建筑物、构筑物和其他附着物按照流转合同约定的事项办理。

  3、关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知财税〔2017〕29号。

  第三条本办法所称集体建设用地使用权流转包括与建设用地实物对应的集体建设用地使用权流转和建设用地指标交易。

  集体建设用地使用权流转是指在集体土地所有权不变的前提下,转移集体建设用地使用权的行为。包括出让、出租、转让、转租、抵押、入股以及其他经双方协商一致的流转行为。

  3、《烟台市集体建设用地使用权流转管理试行办法》

  第十七条集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的,应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法,通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

  4、《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》

  试点县综合考虑土地增值收益情况,按照土地征收转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡以及保障农民利益等原则,考虑土地用途、土地等级、交易方式等因素,确定调节金征收比例。

  结合区域实际,注重规划、优化用地配置。对地方政府而言,一方面要确保城乡规划和项目布局等与土地利用总体规划间的全面协调,以全县统筹为基础,实现乡镇相互配合与协调发展;另一方面注重结合地方实际进行产业布局和引导,同时满足具有区域特色的中小型企业用地需求。

  第十八条集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的,集体土地所有者和土地使用者应当按规定向市国土资源部门申请办理土地登记和领取相关权属证明,市国土资源部门应当依法给予办理。

  如何平衡国家、集体和个人的利益,既能实现所有者利益,又能体现社会公平正义,是农村集体经营性建设用地入市试点的重要任务。

  第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。

  第四十四条建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

  本文件自下发之日起执行,有效期五年。

  2、《中华人民共和国物权法》

  1990年代中后期,我国农村乡镇企业普遍进行向私人所有改制,之后很少出现新办的乡镇企业。这就意味着,农村集体土地基本不能用于经营性建设开发。农民申请宅基地,主要是满足其生产生活基本需求的“自用”性质,不具备经营性质。这就是农村宅基地及其上房屋,不能向外集体之外买卖,或者买卖之后,不能办理房产证的原因。

  第八条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发,按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的,必须依法征为国有土地。

  1、《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》

  第九条出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式。

  4、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》。

  第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  第三条允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的入市改革试点地区。

  (四)交通运输用地(含铁路用地、公路用地、民用机场用地、港口码头用地、管道运输用地、街巷)五十年;

  原标题:齐精智律师:企业如何合法开发农村集体经营性建设用地?

  农村集体经营性建设用地,是指存量农村集体建设用地中,土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

  针对农村集体经营性建设用地权能不完整,不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题,要完善农村集体经营性建设用地产权制度,赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。

  第八条集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。集体建设用地出租的最高年限不得超过二十年。

  (六)综合或者其他用地五十年;

  第九条集体土地所有权人为乡(镇)集体经济组织或村集体经济组织。集体建设用地使用权人为依法使用集体建设用地的单位或个人。

  8、《南京市集体建设用地使用权流转管理办法》

  集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的,应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。

  第四条农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款,是指以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产,由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。

  第五条在符合规划、用途管制、依法取得的前提下,以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。农村集体经营性建设用地使用权抵押的,地上的建筑物应一并抵押。

  第十一条集体建设用地出让、出租,应当在土地有形市场或土地交易场所挂牌交易。

  5、《国土资源部住房和城乡建设部国家旅游局关于支持旅游业发展用地政策的意见》。

  第七条集体建设用地使用权流转,必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划。涉及占用农用地的,必须办理农用地转用手续,并实行建设项目用地预审制度。

  第二十条集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。

  第八条农村集体建设用地整理由区(市)县人民政府统筹安排,由市、县人民政府土地管理部门及其下属的土地开发整治中心具体负责实施。

  (三)商服用地(含商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地)四十年;

  (四)农村集体经营性建设用地中“非法”用地情况

  农村集体经营性建设用地土地增值收益,是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益,以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

  第十五条集体建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定:

  第七条农民集体所有的建设用地依法属于村农民集体所有的,所有权代表为村集体经济组织,没有建立村集体经济组织的由村民委员会代行所有权;属于村民小组农民集体所有的,由村民小组行使所有权,村集体经济组织或村民委员会监督;属于镇街农民集体所有的,所有权代表为镇街集体经济组织,没有镇街集体经济组织的,所有权代表为镇人民政府或街道办事处。

  第十一条农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。

  《土地管理法》实施以来,各地按照国家法律法规和政策积极开展土地登记工作,取得了显著成绩,对推进土地市场建设,维护土地权利人合法权益,促进经济社会发展发挥了重要作用。但受当时条件限制,农村集体土地确权登记发证工作整体滞后,有的地区登记发证率还很低,已颁证农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体一级,没有确认到每一个具有所有权的农民集体,这与中央要求和农村经济社会发展现实需求不相适应。明晰集体土地财产权,加快推进这项工作的任务十分紧迫繁重。按照中央有关要求,到2012年底要把全国农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织,同时加快推进宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记发证工作。

  第五条集体建设用地使用权流转后,其具体建设项目必须符合国家有关产业政策,严禁使用集体建设用地用于房地产开发和住宅建设。

  3、《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》。

  (二)公共建筑用地(含机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地)五十年;

  建设用地实物,是指经依法登记,核发《集体土地使用证》的农民集体所有土地。包括乡镇企业、乡镇公共设施、公益事业等存量建设用地和经村庄合并、土地综合整治以及其他依法办理农用地转用手续后新增的集体建设用地。

  第三条本办法所称集体建设用地使用权流转,是指城市规划建成区外集体建设用地使用权发生转移的行为。集体建设用地使用权流转可分为首次流转和再次流转,首次流转是土地所有者与使用者之间的流转,是指集体土地所有者将土地所有权与使用权分离,土地使用者有偿取得一定年期的集体建设用地使用权;再次流转是指依法有偿取得集体建设用地使用权的单位或个人,在土地使用年期内,将余期土地使用权转让、出租、作价出资(入股)。

  各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:

  在城镇土地使用税征税范围内,承租集体所有建设用地的,由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人,缴纳城镇土地使用税。

  第二条本办法所称集体建设用地使用权,是指符合土地利用总体规划和城市规划的村庄、集镇、建制镇中权属合法、界址清楚的集体建设用地使用权。

  第二条本办法适用于本市城市规划建成区外乡(镇)村的集体建设用地使用权的流转管理。商业、旅游、娱乐等集体建设用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用者。经营性房地产开发建设用地不适用本办法。

  第二十一条鼓励整理农村集体建设用地,将原集体建设用地整理成耕地的,可在为实施土地利用总体规划而将农用地转为建设用地的土地利用计划中优先使用城镇范围内的土地。

  1、《中华人民共和国土地管理法》

  (十二)严格旅游业用地供应和利用监管。严格旅游相关农用地、未利用地用途管制,未经依法批准,擅自改为建设用地的,依法追究责任。严禁以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及其景区土地。规范土地供应行为,以协议方式供应土地的,出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。严格旅游项目配套商品住宅管理,因旅游项目配套安排商品住宅要求修改土地利用总体规划、城乡规划的,不得批准。严格相关旅游设施用地改变用途管理,土地供应合同中应明确约定,整宗或部分改变用途,用于商品住宅等其他经营项目的,应由政府收回,重新依法供应。

  第六条新增的集体建设用地,必须按照土地利用总体规划依法办理农地转用及使用手续后方可实行流转。

  华夏资本联盟

  (四)多方式供应建设用地。旅游相关建设项目用地中,用途单一且符合法定划拨范围的,可以划拨方式供应;用途混合且包括经营性用途的,应当采取招标拍卖挂牌方式供应,其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的“娱乐康体用地”办理规划手续,土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定。景区内建设亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设施用地,可按《城市用地分类与规划建设用地标准》“其他建设用地”办理规划手续,参照公园用途办理土地供应手续。风景名胜区的规划、建设和管理,应当遵守有关法律、行政法规和国务院规定。鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应旅游项目建设用地。

  2015年2月,全国人大常委会授权试点地区暂停实施土地管理法和城市房地产管理法关于集体建设用地使用权不得出让等规定,当年12月又决定授权试点地区暂时调整实施物权法、担保法关于集体所有的耕地、宅基地使用权不得抵押的规定。

  2、《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》。

  根据《宪法》和相关法律,我国农村土地所有权的主体为农民集体,分为乡(镇)农民集体、村农民集体、村内农民集体(村民小组农民集体或生产队农民集体)三级。法律同时规定,集体土地所有权分别由乡(镇)农村集体经济组织、村集体经济组织或村民委员会、村内各该农村集体经济组织或村民小组作为农民集体的代表行使。

  二、目前农村集体经营性建设用地的立法改革。

  6、《河北省集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》

  第三十六条集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。

          “在西红门镇30平方公里的镇域面积内,从2012年开始,计划用5年时间推动10平方公里工业大院的拆除,以产业疏解带动人口疏解。”大兴区西红门镇党委书记郑亚君说,“西红门镇率先选择了寿保庄进行工业大院的拆除腾退工作,有效盘活土地资产,走出了一条集约利用农村集体建设用地的新路。”

  第二十二条集体建设用地使用权出让、转让的,应当向土地行政主管部门申报价格,并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的,其收缴和使用管理办法,按照国家有关规定执行。

  第七条集体建设用地使用权流转(除转让、转租外),须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

  一、我国现有法律对农村集体经营性建设用地规定。

  以租赁方式入市的,租金总额为入市收入。

  农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资(入股)等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益,以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人,以出售、交换、赠与、出租、作价出资(入股)或其他视同转让等方式取得再转让收益时,向国家缴纳调节金。

  原土地使用者要求继续使用土地的,应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商,集体土地所有者同意继续使用的,按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。

  集体建设用地使用权流转方案提交村民会议或者村民代表会议表决前,应当公布其流转形式、拟建项目及其环境影响情况、土地使用者情况、流转收益、土地使用期限以及村民需要了解的其他情况。

  7、《临沂市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》

  第十四条集体建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满,土地使用权由土地所有者无偿收回,其地上建筑物、其他附着物按照集体建设用地出让合同约定处理。如合同未作约定,参照国有土地使用权到期地上建筑物、其他附着物处置办法处理。

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